СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ

CAPSULA "Крутой Яр"

Рынок загородного отдыха в РФ показывает устойчивый рост (CAGR ~15–20%). В Московской области наблюдается дефицит качественного номерного фонда категории 4 звезды в лесу. Основные конкуренты — старые советские турбазы и хаотично застроенные кемпинги. Наш проект занимает нишу бутик-отеля уровня GlampClub или Welna Eco Spa Resort, но с более доступной ценой входа

CAPSULA "Крутой Яр"

Инвестиционная презентация проекта глэмпинга «Крутой Яр» Локация: Калужская область Статус: Greenfield (новое строительство)

  • Проект: Глэмпинг-парк премиум-класса «Крутой Яр».
  • Концепция: 15 автономных жилых модулей с панорамным остеклением и дровяными каминами.
  • Объем инвестиций: 92,0 млн ₽.
  • Запрашиваемый Equity: 46,0 млн ₽ (50%).
  • Ключевые метрики: IRR 23,8%, NPV +6,0 млн ₽, DPP 7,4 года.
Рыночная возможность
  • Тренд: Внутренний туризм в РФ растет на 15–20% ежегодно. Дефицит качественного номерного фонда (4 звезды) в лесу вблизи Москвы составляет более 5 000 юнитов.
  • Целевая аудитория:
  • «Искатели тишины» (35–50 лет, доход выше среднего).
  • Корпоративные клиенты (ретриты, стратегические сессии).
  • Семьи с детьми (эко-отдых выходного дня).
  • УТП: Полная приватность (расстояние между домами >15 м), круглогодичность, наличие ресторана высокой кухни и SPA-зоны (баня, чан).
Концепт объекта
  • Емкость: 15 юнитов по 45–50 м² каждый.
  • Инфраструктура:
  • Ресторан-кафе (фермерская кухня, зал на 40 мест).
  • Банный комплекс (русская баня, фурако под открытым небом).
  • Зона коворкинга (опционально для Workation-сегмента).
  • Земля: Участок ~2 га, статус — земли рекреации (ВРИ 5.0), долгосрочная аренда/собственность (в процессе оформления).
Финансовая модель (P&L Snapshot)
Прогноз построен на консервативной загрузке 60% в первый год с выходом на 70% к третьему году.

Показатель

Год 1

Год 2

Год 3

Валовая выручка

56,7 млн ₽

66,3 млн ₽

77,1 млн ₽

EBITDA

23,6 млн ₽

29,8 млн ₽

36,9 млн ₽

Рентабельность EBITDA

41,6%

45,0%

47,9%

Налог УСН 6%

3,4 млн ₽

4,0 млн ₽

4,6 млн ₽

Свободный кэш-флоу (FCF)

12,4 млн ₽

18,0 млн ₽

24,5 млн ₽

ADR Выходного дня: 22 000 ₽ (индексация 8% в год).
Слайд 5: Структура инвестиций (CAPEX = 92,0 млн ₽)
Прозрачная смета, учитывающая полную стоимость реализации сетей:
  • Жилые модули (15 шт + резерв 15%): 69,0 млн ₽.
  • Инженерные коммуникации (КТП, скважина, ЛОС): 7,0 млн ₽.
  • Инфраструктура (дороги, парковки, ландшафт): 4,0 млн ₽.
  • Резерв на непредвиденные расходы (15%): 12,0 млн ₽.
Источники и использование средств
  • Общий бюджет: 92,0 млн ₽.
  • Собственный капитал (Equity): 46,0 млн ₽ (Доля инвестора — 50%).
  • Заемное финансирование (Loan): 46,0 млн ₽.
  • Ставка: 5% годовых (льготная программа Минэкономразвития).
  • Срок: 10 лет (аннуитет).
  • График использования: Транши привязаны к этапам производства модулей и земляных работ (Q4 2026 – Q2 2027).
Инвестиционные показатели (Returns)
  • IRR (проектная): 23,8%.
  • NPV (при WACC 20%): +6,0 млн ₽.
  • Доходность на вложенный капитал (ROE, год 3): ~35%.
  • DPP (дисконтированный срок окупаемости): 7,45 года.
  • Мультипликатор выхода (EV/EBITDA yr 7): Прогноз 7.0x.

Анализ чувствительности
Проект устойчив при умеренных колебаниях рынка, но критичен к стоимости денег:

Параметр

Базовый сценарий

Пессимистичный сценарий

Влияние на NPV

Загрузка

60% -> 70%

60% -> 50%

-20,5 млн ₽

Стоимость кредита

5%

12% (рыночная)

-18,5 млн ₽

ADR Выходного дня

22 000 ₽

18 000 ₽

-10,2 млн ₽


Стратегия продаж и маркетинга
  • Прямые продажи (Target >60%): Собственный сайт с модулем бронирования (Booking Engines), Telegram-канал, работа с базой через CRM.
  • Каналы сбыта (OTA): Яндекс.Путешествия, Ostrovok.ru (целевой лимит комиссий — до 25% от оборота OTA-каналов).
  • B2B сегмент: Договоры с IT-компаниями и event-агентствами на проведение корпоративов (минимальный чек за выкуп парка — от 300 000 ₽/день).
Команда и Roadmap
  • Управляющая компания: Привлечение профильного оператора гостиничного бизнеса (fee-based contract).
  • Стадия сейчас: Подписан LOI на земельный участок, готов архитектурный концепт.
  • План-график:
  • Q4 2026: Закрытие раунда финансирования, получение ТУ на электричество.
  • Q1 2027: Производство модулей на заводе.
  • Q2 2027: Монтаж фундаментов, КТП, бурение скважины.
  • Май 2027: Soft Opening (тестовая эксплуатация).
  • Июнь 2027: Grand Opening.
Предложение инвестору (Term Sheet)
  • Структура сделки: Вход в капитал ООО (50%) или конвертируемый заем.
  • Hurdle Rate (Приоритетная доходность): 12% годовых на капитал инвестора (выплачивается из FCF после погашения тела долга).
  • Waterfall (Распределение прибыли сверх Hurdle): 50% Инвестор / 50% Основатель.
  • Выход (Exit): Tag-along право. Целевой горизонт — 5–7 лет (продажа стратегическому оператору уровня Mantera Group, Azimut или локальным сетям).
Контакты
capsulasystem@gmail.com

Адрес
Тверская область, Конаковский р-н, д. Шорново